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八一苑小区开启信托制物业管理

2025-12-05 14:58:34 来源：姑苏晚报

本报记者璩介力实习生吕悦婷

12月1日，姑苏区八一苑小区正式更换物业。新物业进场，给小区业主带来了一个新的服务概念——信托制物业服务模式。据了解，信托制相比传统的包干制模式在物业财务收支透明度方面有明显优势，每一位业主均能对物业进行监督。根据八一苑小区新物业公司的愿景，他们希望通过“信托制”，减少居民、业委会与物业之间的矛盾，专注提升小区物业管理水平。当然，作为一个新的管理模式，信托制在理论上也存在一定的局限，但八一苑小区有信心“摸着石头过河”。

(资料图片仅供参考)

八一苑小区探索信托制物业管理

物业财务收支不透明是不少物业管理纠纷的根源。“我们交了物业费，但原来的物业连基本的绿化带卫生和垃圾清理都做不好，怎么能没有矛盾呢？”八一苑小区居民胡跃忠说，这次新物业宣传的信托制物业服务模式得到了不少居民的认可。

所谓信托制物业服务模式，是指物业公司作为受托人，按照信托合同管理小区物业费和公共收益，所有收入存入专属账户，所有收支向全体业主公开。物业公司按约定比例获取酬金，余额归全体业主所有的模式。

八一苑小区新物业公司的负责人毕汪华介绍，他们做了开放式预算，由物业与业委会共同确定服务标准及相关费用。该预算由全体业主大会通过。其次是设立了一个共同基金，小区所有收入和支出都在这个基金账户中。全体业主可以通过小程序随时查询每一笔收支明细。这个账户又设置了双密码，需要物业与业委会联合才能使用，这就避免了账户的黑箱操作。

包干制、酬金制各有利弊

苏州市物业管理协会相关负责人介绍，目前在协会会员单位的项目中，还没有信托制的服务案例。苏州的小区主要采用包干制的物业管理模式。包干制的好处是，业主不用承担风险，也不用深度参与财务管理，相对简单。业主支付的固定物业费涵盖所有服务成本及企业盈利，物业公司需自行平衡收支，承担全部经营风险。物业公司通常不向业主公示费用收支明细，业主对资金使用情况缺乏直接知情权。而服务质量主要依赖物业公司自律，为控制成本，物业公司可能在服务标准、人员配置等方面压缩开支，影响服务质量。

此外，还有一种模式叫酬金制，在收支方面较为透明。支出主要包括实际服务支出和事先约定好的物业公司酬金，账目向全体业主公开，结余费用归全体业主所有。虽然收支透明，但该模式下业主需要承担服务资金的盈亏风险，服务支出若不足，由业主承担。因此，相对于包干制，酬金制的推广难度较大。此外，该模式对于业委会的要求较高。毕汪华介绍，他们之前有项目就采取酬金制，但在具体支出时，会很麻烦。“我们要支出，就需要向业委会申请，小区有9位业委会负责人，每次都需要5人以上签字同意，我们才能支出，影响服务效率。另一方面，酬金制虽然让物业的收支公开了，但业委会依然存在一定的权力寻租空间。”

面对局限性，物业公司有信心探索新模式

信托制相比酬金制，在账目公开方面更透明，“酬金制的一些账目报表，业主根本看不懂，而信托制可以查看每一笔收支的明细，还有发票。”毕汪华坚信，信托制在增加业主对物业信任方面有积极作用。八一苑小区业委会副主任顾卫明表示，这些信息的公开，给业委会带来了巨大的工作量和学习成本，新的小程序以及物业管理信息系统都需要业委会的参与，但为了改善小区环境，他们觉得新的模式可以一试。

苏州市物业协会相关负责人介绍，信托制作为一种物业管理的创新模式有十分积极的作用，但在实践中也存在一定的局限性。除了顾卫明所说的，业主要有广泛的参与性之外，信托制还需要引入第三方监管，增加了管理成本。而信托制的优势——资金共管并不能直接提升服务品质，账户公开透明是手段而非目的，并不直接影响服务标准等核心问题。

此外，信托制侧重个体利益，与物业服务的公共属性存在内在矛盾，少数业主可能以个人利益为由阻碍公共事务推进，影响社区治理效率。从法律与政策层面上来看，现行物业管理法律法规未明确将信托制纳入规范范畴，导致权责界定缺乏法律依据，易引发法律风险。

“我认为信托制是物业行业发展的一种趋势。”毕汪华认为，虽然信托制从理论上讲存在一定的局限，但掩盖不了它在透明度和业主赋权方面的优势。“业主对物业信任了，劲往一处使，小区环境才能真正改善。而且，信托制从制度设计上避免了物业和业委会的权力寻租空间。”毕汪华说，这种模式在成都、常州等地已有不少成功经验。虽然目前苏州处于探索阶段，但他有信心借助信托制的服务模式，将八一苑小区的物业服务水平整体提升。“一个好的模式，不能因为法律法规滞后，就不去探索，总要摸着石头过河的嘛。”毕汪华说。

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